成交腰斩！11月广州一二手市场持续“冰封”

时间： 2022-12-04 03:04     浏览量：538

11月广州一二手成交如同这天气一般，“速冻”下行。

综合中原地产研究发展部及广州市房地产中介协会数据，11月广州新房网签4014宗，环比下跌24%，比去年同期成交下跌54%。

二手方面，全市住宅整体共网签5543宗和57.51万平方米，环比分别下降16.34%和13.39%，全年第二地位。同比分别下降8.29%和2.12%。

主要原因为疫情影响贯穿全月，让本不活跃的楼市雪上加霜，市场下滑至低位。

一手：

库存创一年来新高

唯有“降价”能拉动成交

11月，广州住宅新批供应5858套（65.4万㎡），供应面积比10月减少18%，本月近6成供应集中在10.26-11.6一周，说明不少开发商原本计划集中火力冲刺11、12月传统购房旺季。

供应结构方面，南沙、黄埔处于单区10万㎡以上的“第一梯队”。南沙本月受总部企业，员工可办“人才卡”购房的“小利好”刺激，开发商适时增加了供应量；黄埔方面，水西地铁站上盖的星樾山畔二期本月预售证获批444套（4.1万㎡），开控城投云锦获批179套（2.4万㎡），另外本月初黄埔多个大体量项目，如中央城、星樾TOD、保利罗兰国际等推出特价单位吸客，表现积极。

今年自4月起有8个月处于供过于求的状态，去年仅5个月供应大于网签量。截至11月末，全市库存量1244.5万㎡，去化周期19.4个月，库存量及消化周期均创近一年以来新高。

疫情影响，新房市场“冰封”，项目也尽可能采取应急措施，如海珠龙潭板块的保利湖光悦色“异地营销中心”或线上交易等，但收效有限。

随着防措施优化，有望市场将加大力度开启年末冲刺。

当下市场，唯有价格让利能见真章。黄埔、增城两区11月初以来的促销让利动作，带动了购置热情，本周成交TOP10榜中万科城市之光、黄埔中央城、绿湖国际城均在近期推出特价单位，适逢年底购房需求回升，成功在本月市场淡静中突围。

二手：

跌至年内第二低

海珠成交“腰斩”

受新一轮本土疫情影响，广州多个区域加强管控，严格限制人员流动，使得本月全市二手住宅交易氛围严重低迷，整体网签面积在年内仅高于2月份。

其中，海珠区网签面积环比下降45.46%；

此外，受疫情影响较大的番禺区、白云区和荔湾区市场情绪也较为低落，网签面积环比分别下降23.60%、24.48%和18.83%；

越秀区受到一定波及，网签面积环比下降12.35%；

天河区、南沙区、增城区和从化区网签面积的环比下降幅度较小，分别为6.31%、8.59%、3.64%和9.24%。

而随着疫情逐步得到控制，花都区活跃度显著回升，网签面积环比增长25.76%；黄埔区表现稳健，网签面积环比增长1.14%。

后续展望：

政策“托市”频频

半年内迎来拐点

临近年末，政策端终于动真格救市，这一波政策效果会改变什么吗？

宏观角度：

11月13日央行、银保监会发布《关于做好当前金融支持房地产市场平稳健康发展工作的通知》，出台十六条措施支持房地产市场平稳健康发展。

11月28日晚，证监会发布“第三支箭”，提出“调整优化5项措施”，更多优质房企融资将受惠，过去2年“三道红线”对房企的束缚逐渐松绑，可见高层对于开发商的管理态度有明显改变，“稳住经济大盘”成为当前重要任务之一。

本地角度：

本月防疫政策出现优化信号，11月11日出台的“防疫二十条”要求城市更加科学、精准进行防疫工作，最大限度减少疫情对经济社会发展的影响；

广州率先走出第一步，全市复工复产，以最快速度回归日常。虽然目前各地仍处于“摸着石头过河”阶段，但从中长期来看防疫优化政策出台一定程度可提振市场对于未来经济走势的信心。

标普评级给出最新预判：近期出台政策意义重大，可能会使中国的房地产困境在未来3到6个月迎来拐点，同时也将筑牢国有开发商新取得的市场主导地位。信心修复仍需过程，楼市仍需咬牙熬过这个冬天！